Che cos’è una proposta di acquisto?

Dopo una lunga ricerca dell’immobile da acquistare, avete trovato quello che rispecchia le vostre esigenze sotto tutti i punti di vista. E ora? come si fa materialmente ad acquistare casa? Il primo passo da fare è presentare una proposta di acquisto.

Ma che cos’è una proposta di acquisto?

Una proposta di acquisto è una dichiarazione in cui l’acquirente dichiara formalmente il suo interesse  all’acquisto di un immobile a determinate condizioni e a un determinato prezzo. Questa dichiarazione viene preparata solitamente dall’agenzia immobiliare.  Alla proposta di acquisto si allega  una somma di denaro a titolo di deposito, che può essere calcolata in maniera proporzionale al valore dell’immobile.

Se la proposta verrà accettata dalla parte venditrice, la proposta d’acquisto diverrà a tutti gli effetti un preliminare di compravendita e la somma di denaro diverrà la caparra (solitamente confirmatoria) del preliminare di vendita o compromesso di vendita.

Se invece la proposta verrà rifiutata, la somma sarà restituita alla parte proponente che a questo punto potrà decidere se rinunciare all’acquisto o procedere con una nuova offerta.

Che differenza c’è tra una Proposta d’acquisto e il preliminare di compravendita

La differenza sostanziale tra i due “contratti” è che nella proposta di acquisto, fino all’avvenuta accettazione, si impegna solo una delle due parti  e cioè la parte proponente che nella maggior parte dei casi è la parte acquirente. Nel preliminare di compravendita invece l’impegno è sia della parte acquirente che della parte venditrice. A garanzia dell’impegno assunto da entrambe le parti c’è una caparra.

Oggi, le agenzie immobiliari per facilitare le trattative, tendono ad utilizzare le proposte di acquisto che una volta controfirmate da entrambe le parti prendono direttamente  valore di preliminare di compravendita.

Che cos’è la caparra?

La caparra è una somma di denaro messa a garanzia dell’operazione, viene consegnata alla parte venditrice e serve a tutelare entrambe le parti in caso di inadempimento di uno dei due contraenti. In sostanza, è l’impegno (economico) che entrambi i contraenti mettono “sul piatto” per garantire che l’operazione di compravendita vada a buon fine.

Cosa succede se c’è un ripensamento da una delle due parti contraenti?

Come detto sopra, la caparra serve a garantire le parti sull’esecuzione del contratto. Ma cosa succede se una delle due parti risulta inadempiente?

Solitamente nelle compravendite immobiliari viene utilizzata una caparra di tipo confirmatorio proprio per tutelare la parte adempiente.

Nel caso in cui la parte inadempiente sia quella acquirente, il venditore ha diritto a trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria. Qualora invece ad essere inadempiente sia la parte venditrice, la parte acquirente avrà diritto alla restituzione della caparra confirmatoria più un eventuale risarcimento del danno che salvo richieste diverse viene quantificata nello stesso importo della caparra confirmatoria (volgarmente detto, l’acquirente ha diritto al doppio della caparra).

La caparra confirmatoria dà inoltre la possibilità alla parte adempiente, di chiedere un ulteriore risarcimento del danno (chiaramente dimostrato e quantificato nelle sedi opportune) oppure l’esecuzione forzata del contratto proprio in forza della presenza della caparra confirmatoria.

In caso la caparra sia di tipo penitenziale invece la somma che viene corrisposta dal compratore al venditore non rappresenta una somma a cautela dell’inadempimento, ma costituisce un corrispettivo per l’attribuzione ad una delle due parti della facoltà di recesso dal rapporto anche in maniera unilaterale.